Časy, kdy v Čechách nájem z pronajímaného bytu pokryl splátku hypotéky jsou už pryč – díky úrokům a cenám nemovitostí.
Proč tohle ale zdaleka není to nejhorší, co může investora potkat?
Stále často mluvím s lidmi, kteří chtějí pořizovat nemovitosti jako investici. Kupodivu, řeší jenom splátky a úroky.
Co je ale velmi důležité zjistit, než uděláte investiční rozhodnutí?
Jdeme na to!
Kdysi bylo „naskočit na realitní vlak a vyjet zisk“. Dnes je třeba hlouběji analyzovat náklady, demografii i reálnou poptávku po nájmu.
📉 Investiční byt už není automat na peníze
Ještě před pár lety stačilo koupit byt „někde v regionu“ a výnos se tak nějak stal.
Dnes?
Výnosy investičních bytů klesají.
Dříve výnosné lokality už nejsou samozřejmé terno.
Rozdíl mezi nájemným a celkovými náklady se ztenčuje.
A teď pozor.
Na co si dnes musíte odpovědět před koupí?
– Jaký typ bytu se v dané lokalitě skutečně rychle pronajímá?
– Jaké je reálné nájemné na m², ne vysněné z inzerce?
– Kolik času trvá obsazení bytu?
– Jaký je trend nájmů – stagnace nebo růst?
– Kolik stojí příprava bytu před prvním pronájmem?
– Má být byt vybavený nebo prázdný – a pro jaký segment nájemníků?
Investování už není o pocitu. Je o datech.
Skutečná kalkulace nákladů (a tady se láme chleba)
Kromě hypotéky vstupuje do hry:
✔ Manažerský poplatek za správu – pokud vám pronájmy někdo spravuje
✔ Poplatky SVJ
✔ Energie (někdy přechodně hrazené majitelem)
✔ Fond oprav – ten nelze přefakturovat
✔ Daň z nemovitosti
✔ Daň z příjmu z pronájmu
✔ Pojištění
✔ Revize
✔ Rekonstrukce a průběžné opravy
A pokud chcete být opravdu profesionální investor:
počítáte i neobsazenost a budoucí CAPEX.
Teprve potom víte, jestli vám vychází skutečné cashflow.
A co je ten CAPEX?
💰 Co je CAPEX?
CAPEX (Capital Expenditures) = kapitálové výdaje.
Tedy větší investice do nemovitosti, které zvyšují její hodnotu nebo prodlužují její životnost.
Není to běžný provoz.
Je to strategický zásah.
📌 Příklady CAPEX u investičního bytu:
– výměna oken
– nová koupelna
– rekonstrukce kuchyně
– nové podlahy
– výměna kotle
– kompletní revitalizace
– větší opravy po dlouhodobém nájmu
Tohle nejsou měsíční náklady.
Ale přijdou. Otázka není jestli. Jen kdy☝️
Už víte, co všechno spočítat, než to svoje “ano” řeknete?
Řešíte nákup/prodej/pronajem/investice nemovitosti?
📞605 458 951
jana@stepanovareality.cz
www.stepanovareality.cz